ZEMİN KAT TABAN KOTU, TABİİ ZEMİN VE TESVİYE KOTU

MADDE 6.08

6.08.1. Genel olarak zemin kat taban kotu binaların kot verilen ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.00 kotunun da üzerine çıkamaz. Ayrıca binaların kot aldığı yol cephesince bu kota esas olan tretuvar üst seviyesinden aşağı düşürülemez.

Bitişik nizama tabi yerlerde yol cephesinde yolun meylinden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre tretuvardan en fazla (3.00) m. yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Bitişik nizam bir binanın belirlenmiş saçak kotu, yol meyli sebebiyle verilen yüksekliği (3.00) m.den fazla aşarsa, yol meylindeki her (3.00) m.’lik düşüş için bina üstten bir kat kademelendirilir. Bu şekilde kademelendirilerek yapılan binanın son kademe hattından itibaren bina cephesi (6.00) m.’nin altına düştüğü takdirde, bir önceki kademe seviyesine uyulur.

Özellik gösteren konuların çözümlenmesinde belediyeler yetkilidir.

Arazi meylinden faydalanmak amacıyla veya mimari nedenlerle, binalar bloğunun, bir binanın veya bağımsız bir dairenin; belirlenen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için tespit olunan asgari kat yüksekliklerine veya bu Yönetmeliğin diğer hükümlerine aykırı olmamak şartıyla, çeşitli katlarda ve/veya farklı taban ve/veya tavan seviyelerinde düzenlenmesi mümkündür. Ayrıca yukarıdaki hükümlere uygun olmak kaydıyla zemin katların binanın kot aldığı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri ile yol cephesinde yer alan piyeslerinin yol cephesinde kalmayan ve piyes derinliğinin yarısını aşmayan bir kısım alanları, zemin kat kotundan farklı kotta düzenlenebilir. Ancak bu uygulama sırasında yol cephesinde yer alan piyeslerin cepheden itibaren en az (3.00) m. çekilerek kademe yapılması gerekmektedir.

6.08.2. Tabii zemin arsanın tesviye edilmemiş hâlihazır durumu olup, ilgili belediyece yol kotları ve buna bağlı olarak tabii zemin kotları belirlenip, belediyece tasdik edilmedikçe hiçbir şekilde kazı veya dolgu yapılamaz. Bu şekilde arazi düzenlemesi yapılabilmesi için “düzenlenmiş zemin” kotlarının parselde inşa edilecek esas binaya ait mimari projelere işlenerek yapı ruhsatının alınması mecburidir. Aksi halde İmar Kanununun 40 ve 42.’inci maddelerine göre işlem yapılır.

6.08.3. Tesviye işlemlerinde aşağıdaki şartlara uyulur.

A. Ön bahçelerin tesviyesi:

Binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla bina ön cephe hattından yola kadar olan kısmında tabii zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına düşürülmesine izin verilmez.

Yoldan kot alan parsellerde; %15’den daha az eğimli bir yola cephesi bulunan parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım seviyesinde tesviye edilir.

%15’den fazla eğimli, merdivenli veya kademeli bir yola cephesi bulunan parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısım, yaya kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arasında en çok (0.15) m. kot farkı olmak üzere tesviye edilir.

Bina yol cephe hatları ile yollar arasında kalan bahçeler yola doğru en fazla %2 meyil verilerek tesviye edilir.  

B. Arka ve yan bahçelerin tesviyesi:

Ayrık ve blok inşaat nizamına tabi yapılarda, arazi, kot alınan noktaya göre ve yapının arsaya oturduğu alanın sınırlarından en çok (3.50) m. mesafede tesviye yapılabilir. Varsa istinat duvarı bu ölçünün dışındadır. Tesviye olunan zemin, tabii zemin kabul edilerek Yönetmeliğin 7.03 Maddesi uygulanabilir. Bitişik nizam yapılarda, arka bahçedeki tabii zemin kotu kot alınan ±0,00 kotuna göre  -1.80 m. kotunda hafredilebilir. Ancak arka bahçe tabii zemin kotunun -1.80 kotundan daha aşağıda olması ve binanın tabii zemine oturduğu köşe kotlarının farklı kotlarda olması halinde arka bahçe tabii zemini bina arka cephesinden en çok (3.50) m. mesafede ve en düşük bina arka cephesi köşe kotuna göre hafredilebilir.

C. Otopark girişi sağlamak amacıyla ön bahçede yola paralel yol kotunun altında hafriyat yapılamaz. Otopark rampasının yapılması için gerekli hafriyat sonucu açığa çıkan cephelerde otopark rampasına bakan pencere açılabilir. Ancak bir üst katta yapılacak açık veya kapalı çıkmalar için otopark rampasının taban kotu esas alınamaz ve bu kısımda bina girişi yapılmasına izin verilemez.

BODRUM KATLAR

MADDE 6.09

6.09.1. Düz veya eğimi az olan arazilerde yapılan konut binalarında su basman kotunun (1.00) m yapılması şartıyla 1. bodrum kat iskân edilebilir.

 Ayrıca her türlü yapı nizamında, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde arazi meyili nedeniyle açığa çıkan en fazla 1. ve 2. bodrum katlar iskân edilebilir.

KAKS (emsal) verilen alanlarda iskân edilen bodrum katlar emsale dâhil edilecektir.

Eğimden dolayı açığa çıkan ve iskân edilebilen bodrum kat deyimi aşağıda açıklanmıştır: “Konut binalarında toprağa dayalı ve iskân edilebilen bodrum katlarda zorunlu piyeslerden olan oturma odası ve bir yatak odasının pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırılmasının sağlandığı, açığa çıkan dış duvarları, en fazla (1.00) m. gömülebilir.

Ticari alanlarda yapılan binaların ticari amaçla kullanılan bodrum katlarında bu şart aranmaz. Bu tür binalarda suni havalandırmanın sağlanması ile özürlülerin dolaşımına olanak sağlayan rampa, yürüyen bant ve bunlar gibi önlemler alınır.”

Taşkın alanlarında bodrum katın iskân edilip edilmemesinde ilgili belediyesi yetkilidir.

6.09.2. Konut binalarında hiçbir şekilde bağımsız bölüm olarak tertiplenecek umumi depolar ve özel depolara izin verilmez. Ancak bodrum katlarında daire sahiplerinin ihtiyacını görecek şekilde dışarıya irtibatı olmamak ve ait olduğu daire alanının % l0’unu aşmamak şartı ile depo mahalli oluşturulabilir. 

6.09.3. Konut alanında kalmakla birlikte, belediyece uygun görülen yol güzergâhlarında, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya dönük olarak zemin kat ve/veya açığa çıkan bodrum katlarda ticaret yapılabilir. Bu dükkânların bodrum katlarında içten bağlantılı ve alanının iki katını aşmayan depoları olabilir. Bu depoların ayrı girişleri olamaz, binaların ortak alanları ve müştemilatlarıyla irtibatlandırılamaz.

6.09.4. Binanın ortak mahalli olarak tertiplenen depolar  bina  dışına  doğrudan irtibatlandırılmayıp ortak mahalle ve ana merdivenle irtibatlandırılmak zorundadır.

6.09.5. Bitişik nizamda arka bahçe mesafesi ortalama (2.00) m. ve daha fazla olan binalarda, ana merdivenle irtibatlı en az (l.00) m. genişliğinde bahçe çıkışı yapılması zorunludur.

6.09.6. Binalarda bağımsız bölüm girişleri ana merdivene bağlantılı, sahanlık ve koridorlardan yapılabilir. Bunun dışında sığınak, kalorifer ve kapıcı dairesi gibi ortak yerlerden bağımsız bölüm girişi yapılamaz.

6.09.7. Bodrum katta bir üst kat ile bağlantılı piyes ya da piyesler düzenlenmesi halinde yeterli ışık, havalandırma ve yalıtımın sağlanması zorunludur.

6.09.8. Binalarda arka bahçe ve iç bahçe ana merdiven veya ortak mahaller ile irtibatlandırılmak zorundadır.

6.09.9. Kalorifersiz veya doğalgaz sobasız binaların bodrum katlarında her daire için en az (2.50) m²’lik odunluk, kömürlük veya depo ayrılması zorunludur.

6.09.10. Bodrum katı bulunmayan veya bodrum katı bulunup da ilave kömürlük yapılabilecek yer sağlanamayan durumlarda ilave katlar için gerekli kömürlük mahalleri kendi bağımsız bölümleri içinde tertiplenir.

6.09.11. Toprağa dayalı tüm bodrum katlarda, dış etkilere karşı ısı ve su yalıtımı yapılması zorunludur.

6.09.12. Bodrum kapısı tamamen tretuvar üzerinde kalan fazla meyilli yollar dışında yapılacak ön bahçesiz binalarda yol cephesinde bodrum girişi yapılamaz.